Документы, отсутствие которых приводит к приостановлению государственной регистрации прав

По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Законом, после приема заявления о государственном кадастровом учете и/или государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов проводится их правовая экспертиза на предмет наличия или отсутствия оснований для приостановления данных действий. При отсутствии таких оснований далее осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и выдача документов заявителю.

Зачастую граждане, представляя документы на государственную регистрацию, не учитывают необходимость представления отдельных документов, считая их дополнительными или менее существенными, тогда как их отсутствие является основанием для приостановления государственной регистрации.

Разберем наиболее часто встречающиеся случаи.

Документ, подтверждающий перечень лиц, зарегистрированных в жилом доме или жилом помещении, квартире, при совершении сделки купли-продажи или мены данного объекта недвижимости. В основном, таким документом является выписка из домовой книги, выданная управляющей компанией данного жилого дома, в котором расположена отчуждаемая квартира. Выдается она ответственным сотрудником управляющей компании вместе с выпиской из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Данный документ не входит в перечень необходимых документов предоставляемых продавцом на приеме, регистрирующий орган в порядке межведомственного взаимодействия может запросить данные сведения в Управлении по вопросам миграции УМВД России по Тамбовской области, однако такими сведениями они могут не располагать.

Необходимость предоставления сведений о зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении гражданах, членах семьи собственника, обусловлена требованиями действующего законодательства. В соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Кроме того, пунктом 4 статьи 292 ГК РФ предусмотрено, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Учитывая изложенное, возникает вопрос, где можно получить сведения о пользовании такими лицами жилого помещения, которое является предметом продажи? В первую очередь такой вопрос должен возникать у покупателя, так как на его плечи ляжет бремя по решению проблем, связанных с регистрацией или проживанием в приобретенном им жилье членов семьи продавца или иных лиц.

Отсутствие такой информации влечет оспоримость заключенной покупателем сделки, что в последствии может стать чередой судебных разбирательств. Их можно было избежать в момент приобретения жилья, получив документально подтвержденную информацию об отсутствии таких лиц, в виде выписки из домовой книги, выданной управляющей компанией жилого дома, в котором расположена отчуждаемая квартира, и предоставлением ее в пакете документов на государственную регистрацию перехода права.

В настоящее время совершается большое количество сделок, связанных с приобретением жилых помещений за счет кредитных средств банка.

Так, при заключении договора долевого участия в строительстве, оплата участия в долевом строительстве может осуществляться в том числе и за счет предоставляемых участнику долевого строительства кредитных средств банка, в связи с чем с ним заключается кредитный договор. После проведения государственной регистрации договора долевого участия и ипотеки в силу закона денежные средства перечисляются на расчетный счет застройщика. После завершения строительства застройщик составляет с участником долевого строительства акт приема-передачи завершенного строительством жилого помещения и участнику долевого строительства необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. В данном случае, после подписания акта приема-передачи квартиры, участнику долевого строительства, необходимо обратиться в кредитную организацию (банк), составить отчет об оценке квартиры (жилого помещения) и в обязательном порядке, учитывая положения кредитного договора, составить закладную.

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право залога на имущество, обремененное ипотекой. Она составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Очень часто граждане, получив у застройщика передаточный акт, бегут сразу сдавать документы на государственную регистрацию права собственности на жилое помещение, не учитывая необходимость предоставления вышеуказанных документов на государственную регистрацию, что приводит к приостановлению государственной регистрации.

Ознакомиться с порядком предоставления документов, формированием необходимого пакета документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество Вам поможет информация, размещенная на портале госуслуг Росреестра.

Для получения ответа на возникшие у Вас вопросы по государственной регистрации можно воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на портале госуслуг Росреестра.