Программа семейной ипотеки, долгое время являвшаяся основным двигателем первичного рынка, может претерпеть значительные изменения с 1 июля.
Власти рассматривают несколько корректировок, цель которых — сделать льготу более адресной. Грубо говоря, она станет доступной не для всех, а только для тех, кто соответствует новым критериям.
Что именно хотят изменить
На обсуждении три ключевых изменения:
- Ограничение льготного периода до 15 лет. В настоящее время семейную ипотеку можно оформить на стандартные 30 лет с субсидированной ставкой на весь срок. Новый план — после 15 лет ставка начнёт привязываться к ключевой, что делает её рыночной.
- Привязка к числу детей. Условия будут различаться. Семьи с одним ребёнком получат менее выгодные параметры, тогда как семьи с тремя-четырьмя детьми — более щадящие.
- Региональный фактор. Ставка и лимиты будут зависеть от региона, где семья покупает жильё. В приоритете будут регионы с низкой рождаемостью и слабым рынком недвижимости.
- Обязательная прописка. Рассматривается требование, по которому заёмщик должен зарегистрироваться в купленной квартире в течение девяти месяцев. Если прописка не оформлена, льготная ставка отменяется и повышается до рыночной плюс штрафные 3–3,5%.
Что это означает для семейного бюджета
Дмитрий Ракута, учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, предоставляет наглядные расчёты. Сравним:
При старых условиях. Семья берёт 12 миллионов рублей на 30 лет под 6%. Ежемесячный платёж составляет примерно 71 тысячу рублей.
При новых условиях. Тот же кредит, но срок сокращён до 15 лет. Платёж вырастает до 101 тысячи рублей.
Если в семье один ребёнок и ставка поднимается до 12%. При тех же 12 миллионах на 15 лет платёж составит уже 150 тысяч рублей в месяц.
Разница более чем в два раза. Для многих семей это станет непосильной ношей.
Эксперт делает неутешительный вывод: приемлемые условия останутся только для семей с тремя-четырьмя детьми или для тех, кто готов внести первоначальный взнос от 50%. Но таких заёмщиков на рынке не так много.
Почему государство пересматривает программу
Ирина Носова, старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, объясняет логику властей. Когда заёмщик оформляет ипотеку на 30 лет под 6%, у него нет экономического стимула гасить долг досрочно. Это превращается в рассрочку с минимальной переплатой.
Для государства это серьёзная финансовая нагрузка. При текущей ключевой ставке казна покрывает около двух третей процентов по льготной ипотеке, компенсируя банкам недополученные доходы. По данным Frank RG, средний срок ипотеки в России сегодня превышает 26 лет. А расходы на ипотечные госпрограммы в прошлом году достигли рекордных 2 триллионов рублей.
Сокращение льготного периода до 15 лет — это попытка сбалансировать бюджет, не отказываясь от программы полностью. По оценкам экспертов, фактический срок погашения рыночной ипотеки составляет около семи лет, поэтому 15 лет выглядят достаточно разумными.
Как это повлияет на рынок недвижимости
Дмитрий Ракута прогнозирует заметное охлаждение первичного рынка. У застройщиков будет меньше продаж. По его мнению, скидки будут в диапазоне 20–25%, но не более того. Объём запуска новых проектов девелоперы, скорее всего, сократят.
По предварительным оценкам, после изменения условий право на льготную ипотеку могут фактически утратить около трёх миллионов семей с одним ребёнком. Это те, кто раньше мог рассчитывать на 6% годовых, а теперь столкнётся либо с повышенной ставкой, либо с необходимостью копить на крупный первоначальный взнос.
Что делать прямо сейчас
Если вы планировали оформить семейную ипотеку, стоит поторопиться. Пока действуют старые условия, окно возможностей ещё открыто. С 1 июля правила могут измениться, и не в лучшую сторону для заёмщиков. Консультация с ипотечным брокером или менеджером банка поможет понять, успеваете ли вы подать заявку и зафиксировать текущие параметры.
Рынок в ожидании. А семьи, для которых ипотека — единственный способ решить квартирный вопрос, пересчитывают возможные платежи и задумываются, попадут ли они в число тех, для кого льгота сохранится
