Ипотека — это не просто «взял и платишь». Это математика, в которой от ваших решений зависит, отдадите вы банку лишние сотни тысяч или сэкономите их. Причём инструменты для этого есть у каждого заёмщика — вопрос лишь в том, знаете вы о них или нет.
Две системы платежей: что выбрать
Ипотечный брокер и специалист по недвижимости Дмитрий Ракута в беседе с «Ямал-Медиа» напомнил: по-прежнему существуют два варианта — аннуитетные и дифференцированные платежи.
Аннуитетные — фиксированная сумма каждый месяц. Например, 30 тысяч рублей. Из них 25–28 тысяч уходит на проценты, остальное — на основной долг. Именно эту систему сегодня выбирает большинство банков.
Дифференцированные — платежи непостоянные, соотношение примерно пятьдесят на пятьдесят. Однако сами суммы выше. Банков, работающих по этой схеме, осталось немного.
Как погасить ипотеку досрочно
Существует два способа, и они дают разный эффект.
Уменьшить ежемесячный платёж
Вы вносите сумму, и банк пересчитывает график — нагрузка становится более комфортной. Часть денег всё равно уходит в проценты, но платёж снижается. В некоторых случаях это вполне эффективный метод.
Уменьшить срок ипотеки
Вся внесённая сумма — например, 100 тысяч рублей — идёт на погашение основного долга. По словам Ракуты, если не привязываться к конкретным вводным, уменьшение срока будет выгоднее, чем сокращение платежа.
Рефинансирование: главный инструмент экономии
Снизить нагрузку помогает рефинансирование. Брокер рекомендует делать это раз в год — это позволяет снижать процентную ставку, а значит, и переплату. Однако есть дополнительные расходы: страхование жизни и имущества.
«Можно проводить рефинансирование хоть каждые полгода или год и снижать свою процентную ставку. Чем ниже процентная ставка, тем меньше переплата», — пояснил Ракута.
В некоторых случаях может потребоваться оценка. Но даже если разница между ставками превышает 2%, это всё равно выгодно.
Комиссий за досрочное погашение банки, как правило, не требуют — рынок стал более прозрачным. А вот с материнским капиталом и другими субсидиями всё зависит от условий конкретного банка: одни принимают их для снижения платежа, другие — только для сокращения срока. Банк стоит подбирать под свою задачу.
Какие услуги банки навязывают зря
Помимо стандартного страхования, финансовые организации активно предлагают юридический сертификат — оформляют онлайн и обещают снизить ставку на 0,3%.
«Мы всё прекрасно понимаем, что немногие заёмщики будут выплачивать ипотеку 30 лет, поэтому 0,3% к ставке значительного эффекта не окажет. Но единовременно придётся заплатить довольно крупную сумму», — отметил Ракута.
Банк зарабатывает на всех продуктах — так же обстоит дело и со страхованием.
Важный момент: на первичном рынке для семейной ипотеки страховка необязательна. Её можно оформить добровольно. Банк не имеет права навязывать её, но не все знают об этом и переплачивают.
Эксперт рекомендует: застраховаться имеет смысл, но не в банке. Обратитесь в страховую компанию напрямую — там предложение зачастую выгоднее, пишет Время Новостей.
Что можно и нельзя отменить:
-
Семейная ипотека — от страховки отказаться можно.
-
Вторичка — от страхования жизни отказаться можно, но ставка, скорее всего, вырастет.
-
Страхование имущества — отказаться нельзя по условиям договора.
