Льготная ипотека: новые требования и риски для семей с низким доходом

С 1 октября 2026 года семейная ипотека функционирует по обновлённым правилам. Лимиты для большинства семей с детьми увеличены, а процентные ставки стали зависеть от количества детей. Однако существует важный нюанс, о котором редко упоминают: даже если заёмщики берут ту же сумму, что была доступна ранее, теперь им придётся зарабатывать существенно больше. «РБК Недвижимость» провела анализ изменений требований к доходам для семей в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье и Ленинградской области.

Как проводились расчёты

В анализе использовались старые условия программы (актуальные до 1 октября 2026 года) и новые параметры, озвученные Минфином. Расчёты проводились с помощью ипотечного калькулятора «Дом.РФ».

Основные цифры: требования к зарплатам возросли

При сопоставимых сроках и суммах кредитования уровень дохода увеличился:

• в 1,4 раза — для семей с одним ребёнком;

• в 1,3 раза — для семей с двумя детьми;

• в 1,1 раза — для семей с тремя детьми;

• остался прежним — для семей с четырьмя детьми;

• стал более выгодным — для семей с пятью и более детьми.

Семьи с одним и двумя детьми составляют большинство. Согласно данным вице-премьера Татьяны Голиковой, на них приходится 80% всех российских семей с детьми. Таким образом, ужесточение условий затронет подавляющее число потенциальных заёмщиков.

Проблема длинных сроков

Большинство льготников выбирают ипотеку на максимально возможный срок. По данным Объединённого кредитного бюро, в августе 2026 года средний срок льготной ипотеки в столичных регионах превышал 27,3 года. Это объясняется тем, что длинный срок снижает ежемесячный платёж и требования к доходу.

Однако теперь предельный срок субсидирования составляет 15 лет вместо 30. В результате требования к доходу возросли как минимум в 1,2 раза для всех категорий. А для семей с одним ребёнком — в два раза. Важно отметить, что речь идёт о совокупном доходе обоих родителей, а не одного из них.

Доходы обоих супругов теперь обязательно учитываются

Комментарий «Дом.РФ» (оператора программы):

— С 1 февраля 2026 года оба супруга обязательно должны выступать в кредитном договоре в качестве созаёмщиков, поэтому при оформлении кредита учитываются доходы обоих родителей. До этой даты такое же правило действовало только в случае, если оба супруга также выступали в кредитном договоре в качестве созаёмщиков (но это не было обязательно).

Каков необходимый доход для ипотеки в 12 млн рублей

Старые условия

Процентная ставка и максимальная сумма не зависели от количества детей. В столичных регионах под 6% можно было получить до 12 млн рублей. Для одобрения требовался доход:

• 119,9 тыс. рублей в месяц — при сроке 30 лет (прежний максимум);

• 168,8 тыс. рублей в месяц — при сроке 15 лет (новый максимум).

Новые условия

Если взять те же 12 млн рублей, учитывая дифференциацию ставок и предельный срок в 15 лет, порог дохода будет следующим:

Лимиты увеличены, но не для всех

Прежний лимит в 12 млн рублей для столичных регионов сохранился только для семей с одним ребёнком. Остальным сумма увеличена:

• 15 млн рублей — для семей с двумя детьми;

• 18 млн рублей — для многодетных семей.

Если взять ипотеку на всю доступную сумму, требования к зарплате будут варьироваться от 221,9 тыс. рублей (для семей с пятью детьми) до 286,7 тыс. рублей (для семей с тремя детьми). Для семей, не относящихся к многодетным, порог будет следующим:

• 240 тыс. рублей в месяц — для семей с одним ребёнком;

• 268,7 тыс. рублей в месяц — для семей с двумя детьми.

Новых лимитов может не хватить даже на двушку

Даже с увеличенными лимитами в Москве кредита иногда недостаточно для приобретения двухкомнатной квартиры в новостройке — минимально подходящего варианта для семей с детьми.

Аналитики bnMAP.pro приводят следующие данные:

• средняя стоимость двушки в новостройках Новой Москвы составляет 19,4 млн рублей. По новым лимитам без дополнительных вложений (кроме обязательного первоначального взноса от 20%) в эту сумму смогут вписаться только многодетные семьи;

• в Старой Москве никто не сможет приобрести двушку по семейной ипотеке без накоплений. В массовых новостройках её средняя стоимость достигает 25,3 млн рублей, а в бизнес-классе — 42,5 млн рублей.

Успеть до 1 октября: важное предупреждение

Получить семейную ипотеку по старым условиям смогут только те, кто успеет подписать кредитный договор с банком до 1 октября 2026 года. Одного одобрения недостаточно — требуется именно подпись в договоре. В противном случае условия будут пересмотрены в соответствии с новыми требованиями программы. Об этом предупреждают в «Дом.РФ».

Что это означает для семей

Новые правила делают программу более адресной: чем больше детей, тем ниже ставка и выше лимит. Однако для большинства семей с одним-двумя детьми порог входа по доходу значительно увеличился. Если ранее ипотеку на 12 млн рублей могла позволить семья с суммарным доходом около 120 тыс. рублей, то теперь этот порог поднялся до 215–240 тыс. рублей. Для многих это означает необходимость выбирать: брать меньшую сумму, искать дополнительные накопления или откладывать покупку, сообщает «РБК».