Коротко о сути изменений
Российский рынок жилья может существенно трансформироваться к 2027 году: обсуждается модель продажи квартир, при которой покупателю потребуется внести лишь 10–20% от стоимости жилья на этапе заключения сделки, а оставшуюся сумму оплачивать уже после завершения строительства.
Такой прогноз озвучил Константин Апрелев, основатель и почётный член Российской гильдии риелторов. По его мнению, девелоперы вынуждены пересматривать условия продаж на фоне снижения спроса.
Почему застройщики могут менять правила
Рынок новостроек в России постепенно переходит в положение покупателя: спрос падает, и раньше доминирующие в отношении условий продажи застройщики теряют преимущество. В таких условиях компании вынуждены искать методы стимулировать спрос, одним из которых может стать переход на более гибкие схемы оплаты.
Как будет работать предлагаемая схема
Предложенная модель отличается от классической ипотеки и от полной предоплаты на этапе строительства. По прогнозу Апрелева, порядок может быть таким: покупатель вносит первоначальный платёж в размере 10–20% от стоимости квартиры; в период строительства дополнительных платежей и начисления процентов по этой схеме не происходит; после ввода дома в эксплуатацию новый собственник получает ключи и проводит окончательный расчёт — либо выплачивает остаток собственными средствами, либо берёт ипотеку на уже готовое жильё.
Иными словами, платежи разбиваются на стартовый взнос и последующую выплату по факту завершения стройки, что даёт покупателю время для накопления и оформления кредита на готовую недвижимость.
Иллюстрация на примере
Если квартира стоит 6 млн рублей, первоначальный платёж при 10–20% составит от 600 тыс. до 1,2 млн рублей. Остальная сумма в размере 4,8–5,4 млн рублей выплачивается после сдачи дома.
Важно отметить, что это — экспертный прогноз, а не официально принятый порядок. Конкретные условия модели пока не утверждены.
Эскроу-счета и их роль
Сейчас при покупке новостроек в России широко применяются эскроу-счета: средства покупателя хранятся в банке до исполнения застройщиком своих обязательств, что снижает риски недостроя для граждан. Однако у этой схемы есть экономические последствия: пока деньги на эскроу-балансе, застройщик не может ими распоряжаться для финансирования стройки и вынужден привлекать банковские кредиты, что увеличивает затраты и может отразиться на цене квартир.
Апрелев указывает, что в таких условиях возникает необходимость пересмотра действующей системы. Впрочем, полного отказа от эскроу-счетов пока не планируется: переход на иные механизмы потребует законодательных изменений и новых инструментов защиты покупателей.
Преимущества и риски для покупателей
Основное преимущество предлагаемой схемы — меньшая финансовая нагрузка на этапе строительства: покупателям не придётся сразу платить всю сумму или начинать выплаты по ипотеке за ещё неготовое жильё. Это даёт дополнительное время для накоплений или подготовки документов на ипотеку.
Среди рисков — изменение условий ипотечного кредитования к моменту сдачи дома: ставка, требования банков или уровень одобрения кредита могут отличаться от ожидаемых, поэтому тем, кто планирует добирать сумму ипотекой после сдачи, стоит заранее оценить шансы одобрения и предполагаемую нагрузку по платежам.
Когда это может заработать
По оценке Константина Апрелева, внедрение подобных практик может начаться уже в 2027 году — как реакция на системное снижение спроса на первичном рынке. При этом обязательного перевода всех застройщиков на такую модель с 2027 года не анонсировано: на данный момент траншевая схема — один из возможных сценариев развития рынка.
Покупателям рекомендуется следить не только за динамикой ипотечных ставок, но и за новыми предложениями от застройщиков: растущая конкуренция может привести к появлению более выгодных условий покупки с меньшими первоначальными затратами.
