С наступлением осени почтовые ящики и личные кабинеты заполняются налоговыми уведомлениями. Многие владельцы квартир, домов и земельных участков, открывая эти документы, сталкиваются с неожиданной цифрой: сумма налога рассчитывается не на основе реальной рыночной цены, а на основе кадастровой стоимости, установленной государством в результате массовой оценки. Эта величина нередко оказывается на 20, 30, а порой и на 50 процентов выше рыночной. На первый взгляд, такая разница может показаться незначительной, но при подсчете налогов за несколько лет она оборачивается ощутимой суммой. Если объект используется в бизнесе, завышенная кадастровая стоимость также приводит к увеличению арендных платежей и налога на имущество организаций. Хорошая новость заключается в том, что эту цифру можно законно оспорить — для этого существует четкий механизм.
Почему кадастровая стоимость не совпадает с реальностью
Кадастровая оценка проводится не индивидуально, а на массовой основе — с использованием формул и усредненных параметров района, года постройки и типа объекта. Обычно осмотр конкретной квартиры или земельного участка не осуществляется. В результате, например, панельная хрущевка на первом этаже у дороги и аналогичная квартира на верхнем этаже с видом на парк могут получить одинаковую кадастровую стоимость, несмотря на значительные различия в рыночной цене.
Если расхождение превышает 20–30 процентов, есть смысл оспаривать кадастровую стоимость. Экономия на налоге после пересмотра кадастровой стоимости обычно покрывает расходы на экспертизу в первый же год, а новая, более справедливая цифра будет действовать до следующей массовой переоценки, что позволяет сэкономить на налогах в течение нескольких лет.
Два способа оспаривания: комиссия или суд
Первый способ — через комиссию при Росреестре. Этот вариант быстрее и не требует уплаты государственной пошлины, но подходит не для всех регионов и не все обращения удовлетворяются, так как часто отказывают из-за формальных недостатков в приложенном отчете. Срок рассмотрения заявлений комиссией составляет один месяц.
Второй способ — через суд. В этом случае административный истец, обычно собственник, подает заявление согласно правилам главы 25 КАС РФ. Ответчиком выступает орган, утвердивший результаты кадастровой оценки, как правило, региональное ГБУ, а Росреестр привлекается в качестве третьего лица. Физические лица могут сразу обращаться в суд, минуя комиссию, тогда как юридическим лицам в ряде регионов предварительное обращение в комиссию обязательно.
Подать заявление можно в течение пяти лет с момента внесения оспариваемой стоимости в реестр, но затягивать не стоит: чем дольше завышенная цифра остается в силе, тем больше переплата по налогу накапливается.
Необходимые документы для подачи заявления
Ключевым документом и в комиссии, и в суде является отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. Важно, чтобы дата, на которую определена рыночная стоимость в отчете, совпадала с датой установления кадастровой стоимости, а не с текущей датой. Эта ошибка часто становится причиной отклонения отчетов.
Если суд сомневается в отчете или одна из сторон высказывает обоснованные методологические замечания, может быть назначена судебная экспертиза отчета или оценочная экспертиза самого объекта. Эксперт при этом предупреждается об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение по статье 307 УК РФ, а вопросы ему задает суд, учитывая предложения сторон, а не только заказчика экспертизы.
Расходы на судебную экспертизу, согласно статье 98 ГПК РФ и статье 110 АПК РФ, возмещает проигравшая сторона, а досудебное заключение, необходимое для обращения в суд, также относится к судебным издержкам согласно пункту 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1.
Оценка необходима не только для кадастра
Оценочная экспертиза востребована и в более распространенных бытовых спорах. Залив от соседей, пожар, повреждение имущества при транспортировке или хранении, авария на дороге, некачественный ремонт подрядчика, стройка по соседству, повредившая забор или отделку — все эти ситуации требуют независимой оценки суммы ущерба.
Расчет ущерба основан на стоимости восстановительного ремонта по рыночным расценкам на материалы и работы. Если восстановление невозможно, учитывается рыночная стоимость аналогичного имущества на дату происшествия с вычетом износа. Упущенную выгоду, например простои в арендном бизнесе, оценщик учитывает только при наличии документального подтверждения, например, договора аренды.
При ДТП, если спор касается выплаты по ОСАГО, используется Единая методика Банка России, а право на независимую экспертизу при разногласиях со страховщиком закреплено федеральным законом №40. Практика показывает, что выплаты страховых компаний и оценки независимых экспертов по одному и тому же случаю нередко расходятся на 30–50 процентов, и эта разница может стать основанием для подачи иска.
При пожаре оценщик отдельно подсчитывает ущерб от огня, высокой температуры и продуктов горения, таких как копоть и сажа, а также обследует соседние помещения, которые не горели напрямую, но могли пострадать от дыма и тушения. Средний срок досудебной оценки составляет от одного до пяти дней с момента обращения, точный срок фиксируется в договоре. Возможен выезд оценщика на место для фиксации повреждений.
Когда требуется оценка бизнеса или доли в нем
Третье направление — оценка бизнеса и имущественных прав. Она необходима при продаже компании или доли в ней, выходе участника из ООО, для определения действительной стоимости доли, при кредите под залог бизнеса, слиянии или поглощении, а также в спорах между партнерами или наследниками о стоимости доли в компании.
Отдельно стоит отметить оценку нематериальных активов. Она требуется, например, для расчета компенсации за незаконное использование товарного знака или при внесении интеллектуальной собственности в уставный капитал.
Для оценки бизнеса применяются три подхода. Сравнительный метод сопоставляет компанию с аналогичными организациями на рынке, учитывая ее перспективы и конкурентную позицию. Доходный метод оценивает стоимость через прогноз будущих денежных потоков, которые бизнес способен генерировать. Затратный метод показывает, сколько будет стоить воссоздание бизнеса с нуля, то есть стоимость активов за вычетом обязательств. Для нематериальных активов дополнительно используются метод освобождения от роялти и метод избыточных прибылей.
Вся оценочная деятельность в стране регулируется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральными стандартами оценки, а оценка бизнеса отдельно описана в федеральном стандарте оценки №8.
В сложных имущественных спорах, особенно при разделе бизнеса между партнерами или в ходе банкротства, оценочную экспертизу часто назначают совместно с финансово-экономической или бухгалтерской. Это позволяет суду получить не только рыночную стоимость активов, но и полное представление о движении денег в компании, что важно, если одна из сторон подозревает занижение реальных показателей.
Еще один практический момент: кандидатуру эксперта можно предложить суду в своем ходатайстве, а не просто дожидаться назначения. Если итоговое заключение вызывает сомнения, сторона вправе ходатайствовать о повторной экспертизе или о вызове эксперта для пояснений на заседании, но для этого нужны конкретные методологические замечания к отчету, а не общее несогласие с суммой.
Стоимость и результаты для клиента
Цены на оценочную экспертизу в компании «ЭкспертКонсалтинг» начинаются от 18 000 рублей за досудебное исследование и от 90 000 рублей за судебную экспертизу, назначенную судом. Точную сумму эксперт определяет после анализа конкретных материалов, возможна срочная работа с наценкой.
Заключение готовит аттестованный эксперт-оценщик Сергей Брониславович Левсевич, специализирующийся на оценке бизнеса, недвижимости и движимого имущества.
Итог для владельца квартиры с завышенной кадастровой стоимостью обычно выглядит следующим образом. Отчет независимого оценщика становится основой для заявления, и комиссия или суд устанавливает кадастровую стоимость равной рыночной. Новая, более справедливая цифра будет действовать до следующей массовой переоценки, что помогает значительно снизить налоговые выплаты на несколько лет. Для пострадавшего от залива или ДТП итог другой: это разница между заниженной выплатой страховой и реальной суммой ущерба, которую подтверждает независимый эксперт и которую можно требовать по претензии или через суд.
Что делать в подобной ситуации
Если вы получили налоговое уведомление с кадастровой стоимостью, существенно превышающей рыночную цену аналогичных объектов в вашем районе, начните с сравнения ее с реальными ценами продажи схожей недвижимости. Разница в 20 процентов и более обычно оправдывает затраты на оспаривание.
Закажите отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату, когда определялась оспариваемая кадастровая стоимость, а не на текущий момент. Решите, стоит ли обращаться сначала в комиссию при Росреестре (это быстрее и без пошлины) или сразу в суд, если в вашем регионе комиссия часто отказывает или для вашей ситуации требуется судебный порядок. Подайте заявление, помня о пятилетнем сроке с момента внесения стоимости в реестр, и будьте готовы к тому, что суд может назначить дополнительную экспертизу отчета или объекта.
Если вы пострадали от залива, пожара, аварии или некачественного ремонта подрядчика, зафиксируйте повреждения на фото и видео до начала уборки или ремонта, сохраните чеки и переписку с виновной стороной или страховой, а затем закажите независимую оценку суммы ущерба. Сравните ее с суммой, предложенной страховой компанией, и, если расхождение значительное, используйте заключение как основание для претензии или, при необходимости, для иска.
Если речь идет о бизнесе — продаже компании, выходе участника из ООО, разделе активов при банкротстве или спорах между наследниками — подготовьте для оценщика учредительные документы, бухгалтерскую отчетность за последние несколько периодов и сведения об активах компании. Это ускорит и удешевит сам процесс экспертизы.
