Российская гильдия риелторов и ведущие эксперты в области недвижимости настоятельно рекомендуют россиянам избегать приобретения так называемых «нарезных» или «дробленых» квартир — объектов, которые инвесторы-флипперы незаконно разделяют на множество мелких студий для последующей перепродажи.
Несколько лет назад такие квартиры были популярны среди инвесторов, но сегодня этот формат быстро теряет привлекательность и становится источником серьезных рисков для бюджета семей.
Юридические проблемы
Чаще всего покупатель получает не отдельную квартиру с собственным кадастровым номером, а лишь долю в общем праве собственности на всю квартиру в целом.
Это подразумевает, что новый владелец:
-
оказывается юридически связан с незнакомыми лицами, проживающими по соседству;
-
не может распоряжаться своей собственностью без согласия всех остальных совладельцев;
-
даже спустя несколько лет не сможет легко реализовать такую недвижимость — банки отказываются предоставлять ипотеку под такие объекты.
Без нотариально заверенного согласия всех собственников продажа квартиры невозможна.
Нарушение строительных норм
Второй серьезный риск — значительное нарушение строительных норм при перепланировке. Чтобы вписать студию в 12–15 квадратных метров, инвесторы часто перемещают санузлы и кухни над жилыми помещениями соседей.
Такая перепланировка считается нелегитимной и не может быть узаконена задним числом. Жилищные инспекции уже проводят массовые проверки, а суды поддерживают управляющие компании, предписывая вернуть помещение в первоначальное состояние за счет собственника. По стоимости это сопоставимо с приобретением новой недвижимости.
Правовая неопределённость
На рынке царит неразбериха: неясно, что именно покупается — жилая комната, доля или апартаменты. Из-за ужесточения контроля над самовольными переделками количество просмотров таких объявлений значительно сократилось.
Банки быстро отреагировали на изменения: кредитные организации внесли такие объекты в стоп-листы и теперь отказываются принимать их в качестве залога. Получить ипотеку на покупку доли в бывшей коммуналке становится практически невозможно. Это фактически исключает этот сегмент из числа доступных для покупателей, пишет deita.ru.
Основные опасности
Эксперты подчеркивают, что владение такой недвижимостью влечет за собой несколько основных угроз.
-
Такие объекты практически невозможно реализовать. Рынок переполнен легальными студиями, и обременённая долями недвижимость уступает им на этапе фильтрации.
-
Покупка экономически нецелесообразна. Инвесторы-флипперы получают прибыль на разнице в цене между большими и маленькими метрами, перекладывая все риски на конечного покупателя. Он платит завышенную цену за иллюзию отдельного входа, получая взамен потенциальные проблемы.
-
Бытовые конфликты быстро перерастают в финансовые катастрофы. Шум, протечки или жалобы соседей могут привести к вызову участкового или жилищной инспекции. Это обернётся не только моральными неудобствами, но и серьезными судебными расходами.
