Семья оформляет ипотеку на сумму 4 миллиона рублей и в течение нескольких лет возвращает из бюджета до 650 000 ₽ — просто благодаря имущественному вычету. Это не просто цифры: на эти деньги возможно погасить более полутора десятков ежемесячных платежей. Далее — как проводится расчет, на что можно рассчитывать и какие существуют ограничения.
Что такое имущественный вычет
Это право уменьшить налоговую базу по НДФЛ на сумму расходов, связанных с приобретением жилья. Проще говоря, государство возвращает часть уплаченного подоходного налога. Это право установлено в статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
При покупке квартиры с использованием ипотеки действуют два отдельных вычета:
-
По стоимости жилья — возврат 13% от суммы покупки, но не более 2 000 000 ₽. Максимальная сумма возврата — 260 000 ₽.
-
По уплаченным процентам — возврат 13% от уплаченных банку процентов, но не более чем от 3 000 000 ₽. Максимум — 390 000 ₽.
Таким образом, при ставке НДФЛ 13% можно вернуть до 650 000 ₽. С 2025 года вводится прогрессивная шкала: при доходе свыше 2,4 миллиона ₽ в год ставка повышается до 15%, 18% и так далее. Чем выше ставка — тем больше возврат. Например, при ставке 15% максимум по стоимости жилья составит 300 000 ₽, а по процентам — 450 000 ₽.
Если ипотека оформлена на обоих супругов, каждый имеет право на свой вычет. Семейный максимум при ставке 13% — до 1 300 000 ₽.
Вычет по стоимости жилья можно распределить между несколькими объектами — до тех пор, пока не будет исчерпан лимит в 2 миллиона. Однако вычет по ипотечным процентам привязан к одному кредитному договору: воспользовались на одну квартиру — на вторую уже не получите.
Сценарий: Антон и Марина из Воронежа
Им по 34 года. В начале 2025 года они приобрели двухкомнатную квартиру стоимостью 4 800 000 ₽. Первоначальный взнос составил 800 000 ₽, остальная сумма — ипотека на 4 000 000 ₽ под 10% годовых на срок 15 лет.
Условия кредита:
-
Сумма кредита: 4 000 000 ₽
-
Срок: 15 лет (180 месяцев)
-
Ставка: 10%
-
Ежемесячный платёж: ~42 968 ₽
-
Общая переплата за весь срок: ~3 734 000 ₽
Антон работает инженером и зарабатывает 95 000 ₽ в месяц до вычета НДФЛ. Годовой доход — 1 140 000 ₽, НДФЛ 13% — примерно 148 200 ₽ в год. Квартира оформлена в совместную собственность.
Расчёт вычета: пошагово
Шаг 1. Вычет по стоимости жилья
Квартира стоила 4 800 000 ₽, но лимит вычета — 2 000 000 ₽ на человека. Антон подаёт заявление на вычет по своим 2 000 000 ₽ и получает возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽. Марина делает то же самое — ещё 260 000 ₽. В итоге по стоимости жилья они получают — 520 000 ₽.
Антон сможет вернуть не больше, чем заплатил НДФЛ за год. При доходе 1 140 000 ₽ это составит ~148 200 ₽. Остаток переносится на следующий год. Полный вычет он закроет примерно за два года.
Шаг 2. Вычет по процентам
За 15 лет Антон и Марина уплатят банку ~3 734 000 ₽ процентов. Лимит вычета по процентам — 3 000 000 ₽, и он относится к одному объекту. Но каждый супруг вправе подать на свой лимит.
На практике семья может вернуть: 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽ за одного из супругов. Если оба подадут на вычет по процентам, совокупный возврат мог бы быть больше, но в данной ситуации общая сумма процентов (~3,73 млн) позволяет полностью использовать лимит только одному из супругов. Второму достанется возврат от оставшихся ~734 000 ₽ процентов: 734 000 × 13% ≈ 95 420 ₽.
Итого по процентам: ~485 000 ₽.
Шаг 3. Общий результат
За 15 лет семья вернёт из бюджета более миллиона рублей. Это эквивалентно более 23 ежемесячных платежей по ипотеке.
Что если ипотека больше
Другой пример: Дмитрий покупает квартиру в Москве за 10 000 000 ₽. Ипотека составляет 8 000 000 ₽ под 11% на 25 лет.
-
Ежемесячный платёж: ~80 378 ₽
-
Переплата за весь срок: ~16 113 000 ₽
Вычет по стоимости жилья: те же 260 000 ₽ — лимит 2 миллиона, независимо от цены квартиры. Вычет по процентам: 390 000 ₽ — лимит 3 миллиона, хотя фактически процентов уплачено больше 16 миллионов. В итоге для одного заёмщика: 650 000 ₽ — ровно столько же, сколько при ипотеке в 4 миллиона.
Вывод: лимиты вычета равны для всех. Увеличить возврат можно двумя способами — оформить вычет на обоих супругов или иметь доход, который облагается повышенной ставкой НДФЛ.
Как получить деньги
Существует два способа оформления:
-
Через налоговую. Необходимо подать декларацию 3-НДФЛ за прошедший год через личный кабинет на nalog.gov.ru. Проверка занимает до трёх месяцев, перечисление — ещё до 30 дней.
-
Через работодателя. Следует подать заявление в ФНС, получить уведомление, и передать его в бухгалтерию. С зарплаты перестанут удерживать НДФЛ до исчерпания вычета. Деньги приходят быстрее — уже в текущем году.
Когда вычет не положен
Вычет не предоставляется, если жильё приобретено у близкого родственника (ст. 105.1 НК РФ), оплачено средствами материнского капитала или субсидией работодателя. Военная ипотека — также не является основанием для вычета в части средств государства. Повторно получить вычет по процентам на другой объект нельзя — он одноразовый.
Вернуть за год можно не больше, чем вы фактически уплатили НДФЛ. Если вычет превышает эту сумму, остаток переносится на следующие годы. Для пенсионеров предусмотрен бонус: они могут перенести вычет на три предыдущих года, даже если уже не работают (п. 10 ст. 220 НК РФ).
Прогрессивная шкала: кому вернут больше
С 2025 года НДФЛ рассчитывается по пятиступенчатой шкале: 13% при доходе до 2,4 миллиона ₽ в год, 15% — от 2,4 до 5 миллионов, 18% — от 5 до 20 миллионов и так далее. Вычет применяется к доходам с наивысшей ставкой. Если ваш годовой доход составляет 3 миллиона ₽ и ставка 15%, максимальный возврат по стоимости жилья составит уже 300 000 ₽ вместо 260 000 ₽, а по процентам — до 450 000 ₽. Общий максимум при 15% — 750 000 ₽ на человека.
Приведенный расчет выполнен для примера при ставке НДФЛ 13%. Точные суммы зависят от вашего дохода и фактически уплаченных процентов. По состоянию на февраль 2026 года, сообщает Cчитаем деньги.
Источник