Эскроу-счета постепенно уходят в прошлое: на смену им может прийти «траншевая» ипотека — первоначальный взнос 10–20%, а остальные платежи начинаются только после получения ключей. Разбираемся, какие последствия это принесёт покупателям и почему «скидки» от застройщиков не всегда такие, какими кажутся.
По мнению основателя и почётного члена Российской гильдии риелторов Константина Апрелёва, в 2027 году рынок новостроек ожидают серьёзные перемены.
— Мы наблюдаем системный перелом на первичном рынке: это уже не рынок продавца, — сказал он в эфире Радио «Комсомольская правда». — В этих условиях застройщикам придётся отказываться от полной предоплаты на эскроу-счета.
Почему эскроу теряют актуальность
Эскроу — банковский счёт, на который покупатели переводят деньги, а средства остаются заблокированными до выполнения продавцом условий договора. Эта схема ранее защищала покупателей от недобросовестных застройщиков, которые могли взять предоплату и прекратить стройку. Однако замороженные средства не работают в экономике, и стремление компенсировать этот эффект стало одним из факторов подорожания нового жилья.
В чём суть траншевой ипотеки
По версии Апрелёва, модель траншевой ипотеки предполагает: покупатель вносит небольшой первоначальный платёж — порядка 10–20% стоимости квартиры — и не делает дальнейших выплат до ввода дома в эксплуатацию. После получения ключей остающаяся сумма погашается либо одномоментно, либо через ипотеку уже на готовое жильё.
— Такой переход закономерен в условиях падения спроса на новостройки, — добавил эксперт. — Думаю, это может произойти уже в следующем году.
Стоит ли торопиться с покупкой
Апрелёв советует не спешить с покупкой до конца года: если у вас есть свободные средства, лучше разместить их на депозите и продолжать копить — по его мнению, рост цен на новостройки вряд ли опередит доходность вкладов.
Если же квартира нужна срочно и вы готовы брать ипотеку, покупка остаётся вариантом. В таком случае не принимайте первое же предложение застройщика: готовьтесь к переговорам и анализируйте несколько объектов, чтобы иметь опору для торга. По наблюдениям Апрелёва, люди сейчас рассматривают от 7 до 12 проектов перед выходом на переговоры.
Почему застройщики делают скидки
Снижение цен и другие уступки объясняются не благожелательностью застройщиков, а ухудшением финансовых условий в отрасли. Спрос на первичное жильё сокращается, а условия проектного финансирования для многих компаний заметно ухудшились. Если квартиры не продаются, у застройщика нет средств на расчёты с банками, на стройку и обслуживание кредитов; накопление просрочек повышает риск банкротства. Поэтому многие переходят к реальным скидкам, пытаясь ускорить продажи.
При этом вторичный рынок порой остаётся привлекательнее: квартиры, сданные 2–3 года назад, с отделкой и мебелью часто продаются дешевле новых лотов в строящихся домах, что усложняет продажи у застройщиков.
Осторожность при «выгодных» условиях
Скидки и льготные условия нужно тщательно проверять — иногда за видимой экономией скрываются дополнительные расходы.
— На рынке появляется много рассрочек, где застройщик обещает пониженную ипотечную ставку на несколько лет. На деле это может означать, что отложенные сейчас платежи вам придётся возвращать позже под существенно большими процентами, — предостерегает Апрелёв.
