23 октября Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. С начала 2025 года наблюдалось устойчивое снижение ставок по ипотеке: средняя рыночная ставка в этом году сократилась почти на 3 процентных пункта. Однако после паузы в сентябре процесс удешевления приостановился — некоторые крупные банки начали повышать ставки. Ниже — разбор причин этой паузы, прогнозы на 2026–2027 годы и практические советы для тех, кто планирует ипотеку или уже выплачивает кредит.
Как менялись ставки
По данным мониторинга Банки.ру, за год средняя ставка по рыночной ипотеке уменьшилась с 21,94% до 19,07% годовых.
«Это минимальный показатель за текущий год. С сентября ставки по рыночной ипотеке практически не менялись: за пять недель они снизились всего на 0,02 п. п. При этом ряд крупных банков начал повышать ставки, в основном на 0,2–0,5 п. п.», — отмечает Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру.
Почему снижение приостановилось
Ключевая ставка задаёт ориентир, но на конечную стоимость ипотеки влияют и другие факторы. Сейчас снижение сдерживают несколько ключевых обстоятельств:
- Стоимость фондирования. Банки финансируют ипотечные портфели, в том числе, за счёт вкладов клиентов. Ставки по вкладам перестали снижаться, а доходности ОФЗ не дают основания рассчитывать на быстрое удешевление заимствований.
- Ограничения по долговой нагрузке. Макропруденциальные лимиты и правила расчёта показателя долговой нагрузки (ПДН) снижают число заёмщиков, которым банк может выдать кредит, поэтому конкурировать снижением ставок становится менее целесообразно.
- Длительный срок ипотеки. Кредиты на 15–30 лет формируют ставку с учётом ожиданий по будущей политике регулятора и стоимости фондирования. Ставки по рыночной ипотеке обычно реагируют на решения Центробанка с задержкой в несколько месяцев — банки корректируют их лишь после подтверждения устойчивого тренда.
Чего ждать в 2026 и 2027 годах
Вероятнее всего, до конца 2026 года средняя ставка по рыночной ипотеке будет держаться около 19% годовых. В 2027 году ожидается постепенное снижение, но оно не будет резким.
«В ближайшие месяцы ставки, вероятно, останутся на нынешних уровнях, а затем начнут плавно снижаться. Тем, кому жильё необходимо сейчас, не стоит рассчитывать на существенное удешевление», — говорит Инна Солдатенкова.
Этот взгляд согласуется с оценками рынка, высказанными летом: при текущем темпе смягчения комфортные ипотечные ставки, по мнению экспертов, могут установиться не раньше 2027–2028 годов.
Как решения Центробанка влияют на ипотеку
- При снижении ключевой ставки. Это сигнал о продолжении цикла смягчения, но ипотека реагирует не мгновенно: банки сначала ожидают подтверждения тренда и удешевления фондирования; сначала чаще дешевеют рефинансирование и затем — ставки по новым кредитам.
- При сохранении ключевой ставки. Если Центробанк оставит ставку без изменений, пауза затянется, и рыночная ипотека, скорее всего, останется около 19% до конца года. При этом отдельные банки могут локально повышать ставки.
Советы покупателям жилья
Если недвижимость нужна для проживания, откладывать покупку в надежде на значительное снижение ставок в ближайшие месяцы вряд ли имеет смысл: существенного удешевления не ожидается, а в 2027 году оно будет постепенным. Решение о покупке стоит принимать, ориентируясь на личные обстоятельства.
- Реалистично оцените долговую нагрузку. Ежемесячный платёж должен оставаться комфортным и без быстрой возможности рефинансирования; при этом следует иметь подушку на непредвиденные расходы.
- Сравнивайте полную стоимость кредита (ПСК). Учитывайте страховки и условия, при которых действуют скидки — например, привязку к зарплатному обслуживанию или покупку дополнительных продуктов банка.
- Помните о рефинансировании. При дальнейшем снижении ставок можно рассмотреть перекредитование, когда экономия перекроет расходы на переоформление.
- Рассчитайте параметры заранее. Ежемесячный платёж, переплату и требуемый доход проще просчитать с помощью ипотечного калькулятора Банки.ру.
Что делать тем, у кого уже есть ипотека
Действующие кредиты с фиксированной ставкой не изменятся в ответ на решения Центробанка — условия закреплены договором.
Тем, кто оформил рыночную ипотеку на пике 2024–2025 годов, когда средняя ставка превышала 21–22%, имеет смысл оценить выгоду от рефинансирования уже сейчас. Ориентир: разница между текущей и новой ставкой должна составлять не менее 1,5–2 п. п. с учётом расходов на переоформление (страховки, оценка и прочие комиссии).
Если вы выплатили более половины кредита, спешить не стоит — при аннуитетной схеме большая часть процентов выплачивается в начале срока, поэтому возможная экономия от рефинансирования может быть невелика, отмечают эксперты Банки.ру.
