Передать в дар квартиру, купленную в ипотеку, можно, но до полного погашения кредита собственник ограничен в распоряжении таким жильем: квартира является предметом залога у банка. Об этом пояснила Валентина Восканян, директор по правовым вопросам девелопера Level Group.
Эксперт подчеркнула, что перед оформлением дарственной нужно тщательно изучить условия кредитного договора и закладной. В большинстве случаев требуется предварительное согласие кредитной организации — без него оформление сделки может вызвать правовые и финансовые последствия.
Что говорит юрист
«Квартира в ипотеке принадлежит заемщику, но является предметом залога, что подразумевает необходимость учета прав банка как залогодержателя. Обычно сначала следует получить согласие кредитной организации, а затем оформлять переход права собственности», — напомнила Восканян.
На что обращает внимание банк
Кредитор проверит структуру предполагаемой сделки, личность одаряемого и то, какие обязательства по кредиту останутся после передачи права собственности. Как правило, банк рассматривает два основных варианта:
- заемщик продолжает выплачивать ипотеку, а квартира переходит к одаряемому с сохранением обременения;
- банк согласовывает перевод долга на нового владельца, если тот докажет свою платежеспособность.
«Важно понимать, что сам по себе договор дарения не переносит ипотечный долг на нового владельца. Переход права на квартиру и перевод долга — это разные юридические процедуры. Для того чтобы обязательство по кредиту перешло к одаряемому, требуется отдельное согласование с банком», — добавила юрист.
Риски при обходе требований кредитора
Если оформить дарственную без соблюдения условий банка, квартира по-прежнему будет находиться в залоге, а нарушение правил распоряжения заложенным имуществом может повлечь требования со стороны кредитора — вплоть до претензий и возможных ограничений в распоряжении имуществом.
Порядок оформления сделки
При согласии банка стороны составляют договор дарения, после чего переход права регистрируют в Росреестре. Пока кредит не погашен, соответствующее обременение сохраняется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Кроме того, необходимо выяснить, требуется ли нотариальная форма сделки — это актуально, например, при дарении доли. Если квартира приобреталась в браке, может потребоваться нотариальное согласие супруга. Отдельное внимание следует уделять жилью, купленному с использованием материнского капитала: при выделенных долях детям сделка не должна ухудшать их права.
