Разовая компенсация добросовестному приобретателю

Право собственности и имущественные права должны охраняться законом, и соответственно государством.
Действующее законодательство предусматривает, что право собственности добросовестного приобретателя может быть утрачено по заявлению гражданина, сохранившего право на имущество, о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной и соответственно истребовании этого имущества.

Таким образом, добросовестный приобретатель оказывается в ситуации, когда теряет купленное имущество, а уплаченные деньги в полном объеме, как правило, обратно не получает. В связи с этим проблема защиты прав таких приобретателей недвижимости по сей день является очень актуальной.

Кроме того, существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним также не разрешает проблему, так как сотрудник госоргана работает с документами и не может оценить истинные намерения участников сделки. Также он не может выяснить все обстоятельства, связанные с возникновением и переходами права собственности в отношении конкретной недвижимости (квартиры, дома и т.д.).

Помимо этого добросовестный приобретатель зачастую сталкивается с проблемой реальной возможности возврата деньги по состоявшемуся судебному решению о возмещении денежных средств с продавца недвижимого имущества, равной уплаченной им при покупке объекта недвижимости. Тем самым рассчитывать на денежную компенсацию своих убытков в полном объеме ему не приходится.

Учитывая изложенные нюансы, законодатель предусмотрел возможность добросовестного приобретателя либо собственника жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, получить разовую компенсацию за счет казны РФ в размере, не превышающем 1 миллион рублей (ст.31.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Для получения этой компенсации должны соблюдаться определенные условия.

Так, данная сумма выплачивается, если решение суда о возмещении вреда, причиненного утратой жилого помещения, вступило в законную силу, но по не зависящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание по исполнительному документу не производилось в течение 1 года со дня, когда начал исчисляться срок для предъявления этого документа к исполнению.

Вместе с тем, проблема решена была не до конца, так как названная норма закона не содержит описания конкретных условий предоставления таких гарантий, равно как и порядка создания и наполнения фонда обеспечения этих гарантий.

Порядок выплаты Правительством РФ до настоящего времени не определен.

Кроме того, неопределенность в понимании положений названной статьи Федерального закона вызывали проблемы в правоприменительной практике.

Суды шли по пути отказа в удовлетворении заявленных требований добросовестных приобретателей к Минфину РФ о разовой компенсации в связи с причинением вреда в результате утраты жилого помещения, мотивирую свои решения тем, что отсутствуют доказательства незаконности действий государственных органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество.

Учитывая изложенные обстоятельства, рассмотрев жалобы граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина, постановлением №13-П от 04 июня 2015 года Конституционный Суд признал положения статьи 31.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не соответствующими Конституции РФ, в той мере, в какой эти положения не допускают выплату добросовестному приобретателю разовой компенсации по мотиву отсутствия оснований для привлечения компетентного государственного органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с производившейся им государственной регистрацией прав на указанное жилое помещение.

Таким образом, государство, как указал Конституционный суд РФ, добровольно возложило на себя часть финансового бремени, вызванного негативными последствиями отчужденного имущества, независимо от вины государства, когда право собственности было утрачено не по вине регистрирующего органа, а по вине третьих лиц.

Вывод: судам не требуется установления обстоятельств, свидетельствующих о совершении регистрирующими органами неправомерных действий, так как подобные действия влекут ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, должностными лицами в соответствующем гражданско-правовом порядке.

Государство в данном случае выступает не как должник в деликтных обязательствах, не как причинитель вреда, а как публичная власть, организующая систему компенсаций.

С учетом изложенных положений, гражданские дела по аналогичным требованиям о разовой компенсации за счет казны РФ, если они основаны на положениях ст.31.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в том аспекте, в каком они признаны названным Постановлением Конституционного Суда РФ не соответствующими конституции, должны рассматриваться с учетом названной выше позиции Конституционного Суда РФ.

Материал подготовлен Прокуратурой Тамбовской области совместно с региональным партнером разработчика ИПО ГАРАНТ - компанией «Плюс Гарантия».

Уважаемая интернет-аудитория, если у Вас появились дополнительные вопросы в рамках материала, просим оставлять их в комментариях. По итогам Ваших обращений будут готовиться развернутые ответы со стороны компетентных органов власти. Если же вопрос требует индивидуального консультирования юриста, он будет направлен квалифицированным специалистам АНО юридического центра «Гарант». Ознакомиться с условиями, графиком и форматами оказания бесплатных услуг можно на сайте центра.