Разрыв в ценах впервые за пять лет начинает сокращаться. Рассматриваем, когда первичное жильё более выгодно, а когда — готовое жильё
На рынке наблюдается изменение соотношения цен между новостройками и вторичным жильём. Во втором квартале 2026 года в среднем по России новостройки оказались дороже вторичного жилья на 51,5%. В Москве дисконт вторичного жилья к первичному рынку достиг 31,1%.
Тем не менее, эти данные требуют правильной интерпретации. Вторичный рынок очень разнообразен: в средний показатель входят как квартиры в современных зданиях, так и старые жилые помещения. При сравнении новостроек с квартирами в новых домах разница оказывается значительно меньшей. Об этом сообщила руководитель территориального управления продаж ГК «А101» Виктория Кардаш.
Как изменялся разрыв
Ситуация последних лет сложилась в условиях массовой льготной ипотеки, когда цены на первичном рынке увеличивались значительно быстрее. В настоящее время динамика постепенно меняется: в августе вторичное жильё подорожало быстрее новостроек — 1,3% против 0,7% за месяц.
Весь 2025 год разрыв только увеличивался. По данным «Циана», к декабрю 2025 года новостройки в крупных городах России стали дороже готового жилья на 27%, увеличившись за год на 7 процентных пунктов. Причина очевидна: за год «квадрат» в новостройках вырос в цене в среднем на 14%, тогда как на вторичном рынке — только на 8%. Льготная ипотека поддерживала спрос исключительно на первичное жильё.
В 2026 году ценовой разрыв начал сокращаться впервые за последние пять лет — готовое жильё стало дешевле новостроек на 23%, хотя в декабре 2025 года этот показатель достигал рекордных 26%. Такие данные привела основатель Школы Девелопера Эвелина Ишметова.
Важно отметить, что между ценой предложения и ценой реальных сделок на вторичном рынке существует определённое расстояние. Средняя цена «квадрата» в объявлениях на 14% выше, чем в реальных сделках — это связано с торгом. Таким образом, фактический разрыв между первичным и вторичным жильём, которое действительно покупают, ещё больше, чем указывают биржевые сводки.
Три категории для сравнения
Невозможно однозначно выделить самый выгодный вариант для всех покупателей, так как первичный и вторичный рынки решают принципиально разные задачи. Более того, в настоящее время можно выделить три категории:
-
классическая «вторичка»;
-
строящиеся новостройки;
-
готовые новостройки в собственности у застройщика — по сути, одновременно и первичная, и вторичная недвижимость.
При сравнении объектов в одной местности, например, в спальном районе за пределами ТТК, разница в стоимости квадратного метра между вторичным объектом и новостройкой может достигать двукратной величины в отдельных локациях. А в районах, близких к центру, эта разница может быть ещё более значительной.
Когда выгоднее приобрести новостройку
Если семья имеет право на льготную ипотеку, более высокая цена квартиры в новостройке может быть компенсирована значительно более низким кредитом: ставка по семейной ипотеке составляет 6%, тогда как рыночные ипотечные ставки остаются значительно выше.
Преимущества новостройки:
-
современные инженерные системы, благоустройство и новая инфраструктура;
-
дом дольше сохраняет ликвидность — технологичнее, актуальнее по дизайну;
-
доступ к господдержке (семейная ипотека под 6%);
-
в высоких сегментах застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на несколько лет или до завершения строительства.
Что учитывать: помимо первоначального взноса и ежемесячного платежа, могут быть расходы на ремонт и период ожидания ввода дома. Часть затрат можно уменьшить за счёт проектов с готовой отделкой.
Когда выгоднее купить вторичное жильё
Главное преимущество классической «вторички» — это готовый объект, в который можно сразу же заехать и жить. Даже если потребуется ремонт, он займет не так много времени и финансовых средств.
Вторичное жильё позволяет сэкономить 10–15% бюджета сразу, что особенно заметно при высоких ставках, которые всё ещё достигают 18–19% годовых.
Стоит отметить, что вторичное жильё сегодня — это не только устаревшие квартиры в ветхом фонде, но и достаточно современные дома, бывшие новостройки, так называемая «новая вторичка». Доля такого предложения в некоторых крупных городах достигает 25–30%. Это дома 2020–2025 годов, готовый продукт «под ключ»: покупатель сразу видит состояние подъезда, качество отделки, уровень озеленения. Магазины и школы рядом уже открыты, а не нарисованы в рекламном буклете.
Что учитывать: при покупке такой квартиры в ипотеку требуется значительный первоначальный взнос, чтобы компенсировать высокие ежемесячные платежи. Квартира в старом фонде может потребовать ремонта, замены инженерных систем, обновления окон, сантехники и электрики.
Что важно помнить
Сравнивать рынки лишь по цене квадратного метра некорректно. Вторичная квартира может иметь более низкую стоимость входа, но потребовать дополнительных вложений в ремонт, инженерное оснащение и эксплуатацию.
Поэтому при выборе необходимо учитывать не только цену, но и:
-
качество дома;
-
локацию;
-
состояние объекта;
-
уровень сервиса;
-
перспективы ликвидности.
Объект, требующий капитального ремонта, не всегда окажется дешевле сопоставимой новостройки с готовой отделкой. Вторичный рынок может быть привлекательным для покупателя, который хочет быстро въехать в готовую квартиру или ищет объект в конкретном доме и локации. Однако при сравнении цен важно учитывать не только стоимость квадратного метра, но и будущие расходы, пишет Life.
Источник